Hiện nay thị trường BĐS càng ngày càng trở nên bão hòa, nhiều dự án rơi vào tình trạng nguồn cung nhiều hơn cầu nhất là những dự án như lướt sóng. Hầu hết khách hàng mua đều có nhu cầu muốn ở nên giới đầu cơ khó kiếm được tiền nhờ việc “lướt sóng”. Vậy câu hỏi đặt ra là nếu thị trường bất động sản không còn nhà đầu tư lướt sóng thì dòng vốn sẽ đi đâu?
Tóm tắt bài viết
Đầu cơ ngày càng khó
Anh Thông ở TP HCM cho biết anh đã tham gia đầu tư lướt sóng kiếm lời trong vòng vài năm trở lại đây. Hoàng kim nhất là khi thị trường bắt đầu rơi vào khủng hoảng thì anh đã bỏ số vốn của mình ra để mua lại những miếng đất do nhà đầu tư cắt lỗ. Đến khi thị trường BĐS bắt đầu hồi phục vào năm 2015 thì anh đã lãi hơn chục tỉ đồng. Nhưng trong năm nay, anh đang ôm 3 căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm mới phát triển của thành phố nhưng tới giờ vẫn chưa bán được. Anh cho biết thị trường hiện nay nhu cầu ở thật của người dân càng cao, hiện tượng “lướt sóng” kiếm lời ngày càng ít khiến cho các nhà đầu tư muốn kinh doanh loại hình bất động sản này ngày càng trở nên khan hiếm khách hàng.
Nhiều cá nhân đầu tư phải vay nợ ngân hàng để mua, sau đó bắt đầu trả lãi trong khi hiện nay thị trường BĐS đang trở nên bão hòa, dẫn đến tình trạng lúc nào cũng trong tình cảnh “lửa đốt” để xoay vốn trả lãi cho ngân hàng.
Đối với thị trường nhà ở, hiện nay vẫn có tình trạng cung không đủ cầu nhưng đều xuất phát từ nhu cầu ở thực sự của người dân và không xuất hiện tình trạng “lướt sóng” ở thị trường này.
Các dự án bất động sản, nhà ở, chung cư, biệt thự phố… gần đây xuất hiện ồ ạt, nguồn cung lớn hơn cầu, nhiều người phàn nàn liên tục khi nhận được các cuộc gọi chào mời bất động sản… Theo nhiều chuyên gia, thị trường BĐS hiện nay đang trì trệ, gặp khó khăn chung trong việc tìm nguồn phân phối mặc dù chu kì 10 năm xảy ra khủng hoảng bất động sản.
Dòng tiền chảy vào đâu?
Vì nhiều công ty bất động sản và người dân ồ ạt đi vay ngân hàng để đầu tư vào thị trường BĐS nên Chính phủ đã đề xuất Ngân hàng Nhà nước Việt Nam siết chặt lại nguồn vốn bất động sản. Việc này gây khó khăn cho các chủ đầu tư cũng như các cá nhân đang đầu tư vào lĩnh vực này. Chủ đầu tư cần phải tìm nhiều nguồn khác để huy động vốn, điều này khá khó khăn vì số tiền cần vay không hề nhỏ đối với một dự án, các cá nhân cũng khó khăn hơn trong việc vay vốn từ ngân hàng để có thể đầu tư vào thị trường này kiếm lời.
Với bối cảnh thị trường giao dịch chứng khoán hồi tháng 5 và đặc biệt là tháng 7 “đỏ lửa”, các doanh nghiệp trong thị trường BĐS hầu như được giữ vững hoặc giảm không đáng kể, thậm chí có những doanh nghiệp còn tăng.
Báo cáo kết quả kinh doanh Bất động sản quý vào tháng 8/2018 cho thấy hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều làm ăn có lãi và thu hút được lượng vốn lớn trên thị trường chứng khoán.
Bên cạnh đó việc kinh doanh có lãi này còn đến từ nhiều nguồn thu khác, không chỉ riêng nguồn thu bán sản phẩm bất động sản.
Một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại thành phố Hồ Chí Minh cho biết nếu vốn đầu tư vào thị trường BĐS không phải đi vay thì không lo lỗ. Nhưng nếu vốn ít thì nhà đầu tư không nên tham gia thị trường bất động sản mà nên đổ qua các kênh đầu tư khác như kênh đầu tư chứng khoán.
Nhiều cá nhân hiện nay nhận thấy xu hướng kinh doanh bất động sản vô cùng khó khăn, bỏ vốn nhiều, lời ít nên đã và đang chuyển dịch xu hướng đầu tư cổ phiếu.
Từ tháng 8/2018 trở lại đây, dòng tiền đã đổ mạnh vào thị trường chứng khoán và đã giúp thị trường chứng khoán sôi động.
Một đại diện lãnh đạo công ty chứng khoán Trí Việt cho biết kể từ đầu tháng 8/2018 tới nay, thị trường niêm yết chứng khoán chứng kiến giới đầu tư trong nước đổ mạnh tiền vào chứng khoán và giúp thị trường hồi phục một cách nhanh chóng.
Đây là một tín hiệu cho thấy các kênh đầu tư như vàng, ngoại tệ, thị trường BĐS … không còn hấp dẫn, trong khi thị trường chứng khoán vẫn còn sinh lời và hiệu quả.
Nhà cung cấp chỉ số FTSE Russell đã công bố kết quả phân hạng định kỳ thị trường hàng năm, trong đó chỉ ra ngành chứng khoán của Việt Nam đang được thêm vào danh sách theo dõi nâng hạng lên thị trường mới nổi.
Tín hiệu này cho thấy tính khả quan của thị trường chứng khoán hút dòng tiền đầu tư nước ngoài và trong nước. Nhiều nhà đầu tư bất động sản đang chuẩn bị chuyển sang kênh đầu tư chứng khoán một cách háo hức.
Căn hộ giá rẻ được dự báo vẫn sống khỏe nếu “bong bóng” vỡ
Thời gian gần đây, nhất là vào hai quý giữa năm 2018, thị trường BĐS đang mất dần sự sôi động. Cụ thể là tính thanh khoản và nguồn cung sụt giảm, thị trường thứ cấp dần trở nên yên ắng. Ngân hàng cũng thận trọng hơn đối với các khoản vay đầu tư bất động sản.
Các chuyên gia nhận định nếu thị trường trong thời gian tới thị trường bước vào giai đoạn khủng hoảng sớm hơn dự báo thì phân khúc căn hộ giá rẻ, chung cư bình dân sẽ vượt bão tốt nhất. Khi thị trường BĐS đột ngột bước vào giai đoạn khó khăn, phân khúc có sức sống bền vững nhất không phải là đất nền, biệt thự hay nhà phố mà là căn hộ bình dân có giá trị trên dưới 1 tỷ đồng.
Việc căn hộ giá rẻ vượt bão tốt nhất được vì đây là phân khúc bất động sản phổ thông, có tính đại chúng cao và dễ thích ứng với các diễn biến của thị trường. Nguyên nhân đầu tiên là do dòng sản phẩm này có tính năng động. Khi thị trường BĐS nguội lạnh, căn hộ giá rẻ dễ mua vì giá vừa phải, dễ bán vì lãi không quá cao nhưng vẫn cao hơn lãi ngân hàng và cũng dễ cho thuê vì giá thuê thấp, nằm trong ngưỡng chi trả của nhiều người.
Hơn nữa nguồn cầu căn hộ giá rẻ vẫn còn rất lớn. Đây là mục tiêu với những cặp vợ chồng mới cưới hoặc những người trẻ đã có nghề nghiệp ổn định. Trung bình có khoảng 60.000 cặp vợ chồng mới cưới hằng năm ở TP HCM có nhu cầu mua căn nhà đầu tiên để ổn định cuộc sống.
Khi thị trường BĐS khó khăn, những căn nhà phố, biệt thự nhỏ giá 5-6 tỷ đồng/căn, căn lớn giá 7-12 tỷ đồng sẽ kén khách vì giá quá cao. Những nền đất tại khu vực nội đô phát triển cỡ nhỏ giá 2,5-3 tỷ đồng/nền, cỡ lớn 3,5-5 tỷ đồng/nền cũng sẽ trở thành của để dành xa xỉ. Căn hộ cao cấp cũng xa tầm với của nhiều người. Khi đó, chung cư bình dân, giá rẻ, vừa túi tiền có tính thanh khoản cao hơn hẳn nên sẽ vượt khủng hoảng tốt nhất.
Thị trường BĐS vẫn còn có thể kỳ vọng vào mùa cao điểm cuối năm để bứt phá, thoát khỏi tình trạng bế tắc trong 6-9 tháng qua. Nhưng việc đặt gánh nặng doanh số, dòng tiền vào quý cuối cùng cho thấy thị trường đã hụt hơi so với giai đoạn đỉnh năm 2016-2017.
Chuyên gia dự đoán nếu thị trường vào ngưỡng bão hòa trong thời gian tới thì căn hộ giá rẻ sẽ là điểm sáng tích cực. Có 80% căn hộ giá rẻ được giới thiệu ra thị trườn hiện nay có thể vượt khủng hoảng thành công với mức hấp thụ tốt, thanh khoản cao.
