Những thủ tục về mặt pháp lý rườm rà và không cụ thể có thể khiến nhiều người đau đầu khi muốn mua bán căn hô hay chung cư và phải tuân thủ đúng thủ tục. Để chắc chắn, bạn nên tìm đến người tư vấn để được giải thích cặn kẽ về luật, để tránh khỏi những rắc rối không hay. Hoặc nếu không thể đầu tư nhiều thời gian, bài viết này có thể cung cấp cho bạn một số thông tin trọng điểm cần nắm khi có ý định mua bán khu căn hộ chung cư đấy !
Tóm tắt bài viết
NHỮNG THỦ TỤC CẦN NẮM KHI MUA BÁN CĂN HỘ, CHUNG CƯ
Hợp đồng mua bán luôn được ký đúng theo mẫu mà chủ đầu tư đưa ra, đó là lý do người mua không thể hiệu chỉnh hay có thể sửa đổi bất kỳ thông tin gì. Vì vậy, khi muốn mua căn hộ chung cư, khách hàng cần lưu ý một số vấn đề cơ bản sau:
YÊU CẦU CHỦ ĐẦU TƯ CUNG CẤP ĐẦY ĐỦ THÔNG TIN VỀ DỰ ÁN CĂN HỘ,CHUNG CƯ:
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư: trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
- Sổ đỏ cả khu đất: xem nguồn gốc đất và mục đích sử dụng đất để đối chiếu với thực tế.
- Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất.
- Giấy phép xây dựng và các giấy phép phục vụ cho việc xây dựng.
Hãy quan sát xem thực tế xây dựng có đúng thiết kế về số tầng hay không. Các thông tin này luôn phải có sẵn ở chỗ của chủ đầu tư, nếu người mua yêu cầu thì họ phải xuất trình được.
Người mua có thể đối chiếu với với thông tin thu thập được từ các cơ quan có liên quan là Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch của thành phố.
XEM XÉT HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ, ĐẶC BIỆT PHẢI CHÚ Ý ĐẾN CÁC NỘI DUNG SAU ĐÂY:
- Đồng tiền thanh toán phải là VNĐ, để đảm bảo tuân thủ quy định của ngân hàng nhà nước.
- Tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Nên giữ lại 5-10% giá trị hợp đồng cho đến lúc nhận bàn giao nốt Sổ hồng.
- Người ký hợp đồng phải là người đại diện có thẩm quyền, tức là phải là người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư phải có Giấy ủy quyền hợp pháp. Tuân thủ điều này để tránh hợp đồng bị vô hiệu.
NĂNG LỰC TÀI CHÍNH CỦA CHỦ ĐẦU TƯ CỦA CĂN HỘ, CHUNG CƯ
Đây cũng là 1 yếu tố mà người mua cần xem xét kỹ. Người mua có thể đánh giá thông qua năng lực vốn hóa trên thị trường chứng khoán, uy tín của doanh nghiệp trên thương trường thể hiện qua các dự án mà chủ đầu tư này đã từng xây dựng.
NHỮNG TRƯỜNG HỢP KHÁC
Ngoại trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (thường gọi là sổ hồng) thì đối với những trường hợp mua bán nhà riêng lẻ hoặc mua của các chủ thể khác thì yêu cầu phải có giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán phải ký qua công chứng thì mới có giá trị pháp lý. Còn hợp đồng mua bán với chủ đầu tư không nhất thiết phải qua công chứng mà chỉ cần có đóng dấu của chủ đầu tư.
Đối với các dự án mua bán với chủ đầu tư, tức là những dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì thời điểm ký hợp đồng phải là lúc dự án phải được xây dựng xong phần móng.
XỬ LÝ THẾ NÀO KHI MUA PHẢI CĂN HỘ KHÔNG ĐẢM BẢO TÍNH PHÁP LÝ
Một số trường hợp sẽ khiến hợp đồng bị vô hiệu hóa, bạn nên tham khảo để tránh được những rắc rối trong quá trình thực hiện thủ tục pháp lý mua bán căn hộ chung cư:
ĐẠI DIỆN CỦA BÊN BÁN KHÔNG CÓ THẨM QUYỀN KÝ HỢP ĐỒNG
Trường hợp này, nếu hai bên không tự nguyện trả lại cho nhau những gì đã nhận, mà thực tế thì chỉ bên bán phải trả lại tiền cho bên mua, và hai bên cũng không tự thống nhất được mức bồi thường, thì buộc lòng bên mua phải khởi kiện bên bán ra tòa.
XÂY DỰNG DỰ ÁN CỦA BÊN BÁN KHÔNG CÓ TIẾN TRIỂN TRONG KHI BÊN MUA ĐÃ NỘP 1 PHẦN TIỀN
Tự liên hệ với bên bán, yêu cầu trả lời bằng văn bản.
Thuê luật sư làm đại diện cho mình làm việc với bên bán.
Khởi kiện bên bán ra tòa để đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu lại tiền đã nộp, cộng với một khoản tiền bồi thường.
BÊN BÁN MÃI KHÔNG BÀN GIAO ĐƯỢC SỔ HỒNG CHO BÊN MUA
Bên bán vi phạm về xây dựng hoặc lý do khác mà không xin được cấp sổ hồng cho cả tòa nhà, thực hiện các thao tác tương tự như trên.
QUY TRÌNH CHUYỂN NHƯỢNG CĂN HỘ, CHUNG CƯ KHI CHƯA CÓ SỔ HỒNG
Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Nghị Định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản.
Để tránh khỏi những rắc rối do thiếu kiến thức pháp lý, trước khi thực hiện quy trình mua bán căn hộ chung cư, bên mua phải tìm hiểu kỹ về các giao dịch, đặc biệt phải chú ý đến những lưu ý ở trên để vấn đề được giải quyết nhanh và suông sẻ.
TỔNG HỢP NHIỀU NGUỒN
